存量房贷利率动态调整机制来了：四季度绝大多数告贷人无需调整加点起伏重定价周期只能一次

  10月31日，国有六大行首先发布完善存量个人住房告贷利率定价机制的公告。自2024年11月1日(含当日)起，符合条件的告贷人可通过手机银行或告贷经办行，请求调整利率加点值；各家银行将不晚于2024年11月15日开端受理重定价周期调整请求。

  公告显现，调整规模有已发放的以告贷商场报价利率(“LPR”)为定价基准的起浮利率商业性个人住房告贷(包含首套、二套及以上个人住房告贷，公积金组合告贷中的商业性个人住房告贷部分)告贷人，可请求改变告贷合同中的定价条款约好，包含：调整告贷利率在LPR基础上的加点值(可为负值)；改变重定价周期的约好。固定利率或参阅告贷基准利率定价的房贷，需先转换为以LPR为定价基准的起浮利率房贷。

  根据9月29日发布的中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约好为起浮利率的，商业性个人住房告贷告贷人可与银行业金融机构洽谈约好重定价周期。起浮利率商业性个人住房告贷与全国新发放商业性个人住房告贷利率违背到达必定起伏时，告贷人可与银行业金融机构洽谈，由银行业金融机构新发放起浮利率商业性个人住房告贷置换存量告贷。

  考虑到10月25日绝大多数告贷人的加点起伏现已批量调整至-30BP，估计2024年第四季度绝大多数告贷人无需调整加点起伏。

  违背起伏的设定是调整规矩的要害内容。据了解，为统筹合理让利与可持续性运营，商业银行通过测算，将该违背起伏约好为30BP。

  也就是说，当起浮利率房贷客户的利率加点起伏与最新的全国新发放房贷利率均匀加点起伏违背高于30BP时，可向银行提出利率加点起伏调整请求。从头约好的加点起伏不低于最新的全国新发放房贷利率均匀加点起伏+30BP，且不低于所在城市现在履行的新发放房贷利率加点下限(主要为北京、上海、深圳等城市)，详细加点值根据商场供需、客户危险溢价、担保改变等要素确认。

  详细调整规矩为，以央行最新发布的全国新发放房贷均匀利率所对应的加点起伏加30BP为门槛值，若存量房贷的加点起伏高于门槛值，则可与银行洽谈调整为门槛值。对应的加点起伏为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。

  中国人民银行官网“利率方针”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末发布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和告贷人参阅。

  10月31日，央行最新发布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房告贷加权均匀利率为3.33%。5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点起伏为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即一切加点起伏高于-22BP的存量房人可与银行洽谈，将加点起伏调整至-22BP。

  考虑到10月25日绝大多数告贷人的加点起伏现已批量调整至-30BP，估计2024年第四季度绝大多数告贷人无需调整加点起伏。

  未来一段时刻，假如方针利率坚持安稳，估计新发放房贷利率坚持安稳，存量房贷利率将无需再做调整。假如新发放房贷利率加点起伏进一步下降，存量房贷利率也会跟从下行，银行会考虑吸储和运营本钱等要素合理确认新发放房贷利率。

  业内人士指出，本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，假如存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推进新一轮存量房贷利率下调。因而，估计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将坚持整体安稳。

  自2024年11月1日起，合同约好为起浮利率的，商业性个人住房告贷告贷人可与银行业金融机构洽谈约好重定价周期。也就是说，11月1日，部分存量房人能够缩短重定价周期，赶快享用到10月LPR下调优惠盈利。

  所谓重定价周期，是指起浮利率告贷合同中，利率跟从定价基准调整的时刻距离。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月告贷商场报价利率(LPR)所对应的数值。现在的个人住房告贷一般每年重定价一次，中国人民银行公告〔2024〕第11号则吊销对个人住房告贷重定价周期最短为1年的行政性约束。

  从公告看，大多数银行供给的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。必需求分外留意的是，大多数银行规则，存量房人在整个告贷存续期内，重定价周期只能调整一次，不能屡次调整。

  例如，小王的告贷原重定价日为3月8日，如挑选3个月，就有3月8日、6月8日、9月8日、12月8日这4个重定价日；如挑选6个月，就有3月8日、9月8日这2个重定价日。告贷适用的LPR将在每一个重定价日调整为最近一个月的LPR水平。

  需求留意的是，假如缩短重定价周期，在利率下行周期，能够更早享用LPR下调削减的利息支出；在利率上行周期，也将更早承当LPR上调添加的利息支出。整个告贷合同存续期内，重定价周期只能改变一次，改变后不行吊销。个人住房告贷合同期限遍及较长，合同期内，可能会阅历不同的利率周期。

  有关专家这样以为，房贷合同期限遍及较长，部分期限到达30年，从整个告贷周期看，重定价周期长短对告贷人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，告贷人可早享用降息盈利。假如未来经济发展局势好转，方针利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，告贷人也会以更快速度适用较高的利率，更早接受加息担负，重定价周期只能调整一次，告贷人要考虑本身状况审慎决议计划，用好这一次挑选的权力。